Как продать ипотечную квартиру

Потребность в продаже ипотечной квартиры может возникнуть по самым разным жизненным обстоятельствам. Люди переезжают в другие города, улучшают жилищные условия, а в худшем случае – разводятся или просто оказываются не в состоянии выплачивать кредит.

В любом случае первым делом заемщик должен обратиться в банк за разрешением на продажу залога. Некоторое время назад кредиторы отказывали заемщикам в продаже залога до истечения моратория на досрочное погашение кредита. Однако теперь проблем возникать не должно, так как этой осенью банки законодательно лишены права устанавливать мораторий. Согласие кредитора подтверждается письмом, которое направляется в регистрирующие органы.

Не исключено, что за выдачу разрешения на снятие обременения и продажу недвижимости банк может взимать плату. Это может быть комиссия в размере 1-1, 5% от остатка задолженности или некая фиксированная сумма. После получения разрешения на продажу необходимо согласовать с кредитором механизм проведения сделки.

Банкирский шовинизм

Один из способов продажи ипотечного жилья подразумевает, что сначала происходит полное погашение остатка задолженности, и только после этого с квартиры снимается обременение, после чего ее можно продавать. Этот подход не несет в себе никаких рисков для кредитора, но для заемщика абсолютно невыгоден. Найти желающих купить такое жилье будет практически невозможно, так как покупателю придется поверить продавцу на слово, что сделка будет зарегистрирована в УРФС.

Даже если в роли продавца и покупателя выступают родственники или просто хорошо знающие друг друга люди, это не отменяет риска: в том случае, если с продавцом что-либо случится, то деньги покупателя могут «зависнуть».

Двойной расчет

Другой подход к продаже заложенной недвижимости заключается в разделении стоимости недвижимости на остаток задолженности перед банком и сумму, которая останется заемщику после продажи жилья и поагшения кредита. Покупатель вносит разбитую таким образом сумму в две банковские ячейки или на аккредитивный счет. Затем в УФРС одновременно подается заявление банка о снятии обременения и договор купли-продажи. После регистрации банк и заемщик получают доступ к своей части средств.

В этой, казалось бы, полностью прозрачной схеме есть один нюанс. По закону регистрация снятия обременения производится в течение 5 рабочих дней, а переход права собственности от продавца к покупателю – в два раза дольше. Поэтому, после того, как будет зарегистрировано снятие обременения, покупатель может в течение 5 дней подать заявление на остановку регистрации перехода прав собственности. Также не исключен и сбой в работе бюрократической машины, из-за которого средства также могут оказаться заблокированными.

Максимальная безопасность

Существует и третий вариант, который практически лишен подводных камней. Деньги точно так же разделяются на две части, однако перед этим с согласия банка происходит регистрация перехода прав собственности со сменой залогодателя. Таким образом, обязательства перед банком переходят от заемщика-продавца к покупателю недвижимости. Обременение с недвижимости снимается после того, как банк получает доступ к средствам.

Для продавца этот способ продажи – оптимальный, а для банка – надежный, но несколько более трудоемкий. А вот покупатель может испугаться, что ему не удастся снять обременение с залога. Отсутствие риска для покупателя можно обеспечить следующим образом: в сейфовую ячейку помещается заявление банка о снятии обременения с залога, получить которое покупатель сможет после того, как будет зарегистрирован переход права собственности.

Особый случай

При определенных обстоятельствах схема продажи может быть еще более сложной. Это может потребоваться тогда, когда заложенное жилье является для заемщика единственным, и он намерен сразу же приобрести новую квартиру на вырученные от продажи средства (конечно, если рыночная стоимость недвижимости с лихвой покрывает остаток задолженности). В этом случае может быть необходимым проведение встречной сделки, алгоритм которой будет разрабатываться индивидуально.

Кредит: Наличными
Сумма кредита:
Срок:
Процентная ставка:
Ежемесячная комиссия:
Одноразовая комиссия:
Вид платежа:
Первая выплата: